Affitti brevi in sublocazione: come fare business senza immobili

Hai mai pensato di entrare nel mondo degli affitti brevi senza possedere una casa?

Oggi è possibile avviare un vero e proprio business immobiliare “senza mura”, sfruttando la sublocazione o il comodato d’uso. Ma attenzione: non basta trovare appartamenti liberi da subaffittare.

Ci sono regole da conoscere, obblighi da rispettare e tasse da pagare.

In questo articolo ti spiego:

• sublocare è legale, ma servono regole chiare
• affitti brevi in sublocazione: come si dichiarano le entrate
• quanti appartamenti puoi sublocare prima di essere un’impresa?
• CIN e Alloggiati Web: gli obblighi da rispettare
• Intermediari e Fisco: attenzione alla ritenuta del 21%
• comodato d’uso: alternativa alla sublocazione

Sublocare è legale, ma servono regole chiare

Partiamo dalla base: la sublocazione è legale, ma solo se il contratto lo permette.

• Se sublochi solo una stanza, puoi farlo anche senza il consenso del proprietario (salvo patto contrario).
• Se invece vuoi affittare tutto l’immobile, serve sempre un consenso scritto.

Un contratto ben fatto è fondamentale. Deve specificare che l’immobile può essere usato per affitti brevi turistici.

E anche se il contratto non è registrato, sappi che gli incassi sono comunque tassati.

Affitti brevi in sublocazione: come si dichiarano le entrate

Chi subloca un immobile e lo propone su Airbnb o Booking genera un reddito tassabile.

E qui entrano in gioco due strade fiscali:

1. Redditi diversi (con deduzione dei costi)

Se gestisci pochi appartamenti e non scegli la cedolare secca, devi dichiarare i guadagni come redditi diversi.

• Incassi = €300/mese
• Canone pagato al proprietario = €200/mese
• Reddito imponibile = €100/mese

Dichiari tutto nel quadro RL del modello Redditi, oppure nel quadro D del 730.

2. Cedolare secca (ma attenzione ai costi)

Con la cedolare secca paghi un’imposta fissa al 21%, ma perdi il diritto a dedurre i costi.

Quindi, se incassi 1.000 euro ma ne paghi 800 al proprietario, tassi tutto il lordo: quei 1.000 euro.

Morale: la cedolare secca conviene solo se hai margini alti, altrimenti rischia di azzerare il tuo guadagno.

Quanti appartamenti puoi sublocare prima di essere un’impresa?

Attenzione: sublocare più di 2 immobili in un anno ti fa entrare nel mondo delle imprese.

• Devi aprire la partita IVA
• Cambia la tassazione (si passa al reddito d’impresa)
• Niente più cedolare secca

Sei considerato un property manager di fatto e devi gestire anche gli obblighi tipici di un’attività ricettiva, tra cui:

• Codice identificativo nazionale (CIN)
• Portale Alloggiati Web
• Imposta di soggiorno

CIN e Alloggiati Web: gli obblighi da rispettare

Chi fa affitti brevi, anche in sublocazione, deve essere tracciabile.

• Il CIN è un codice obbligatorio per ogni appartamento: lo rilascia il Ministero del Turismo.
• Devi inserirlo in tutti gli annunci online (Airbnb, Booking, ecc.) e in dichiarazione dei redditi.

Inoltre, se ospiti persone per meno di 30 giorni, sei tenuto a:

• registrare gli ospiti nel portale Alloggiati Web della Questura;
• inviare i dati entro 24 ore dall’arrivo (o entro 6 ore per soggiorni brevi).

Questi obblighi valgono anche se non sei il proprietario ma solo un sublocatore o comodatario.

Intermediari e Fisco: attenzione alla ritenuta del 21%

Quando ricevi i pagamenti tramite Airbnb o Booking, sappi che questi agiscono da sostituti d’imposta.

Devono:

• comunicare i tuoi dati all’Agenzia delle Entrate
• trattenere una ritenuta del 21% sui tuoi incassi

Non puoi più “volare sotto i radar”: anche un’attività non dichiarata è facilmente rintracciabile.

Comodato d’uso: alternativa alla sublocazione

Un altro modo per fare business senza immobili propri è farsi dare un appartamento in comodato gratuito.

Funziona così:

• Il proprietario (spesso un parente) ti dà l’immobile senza affitto.
• Tu lo gestisci per affitti brevi, incassando direttamente dagli ospiti.

Fiscalmente i redditi sono “diversi”, come nella sublocazione, e puoi optare per la cedolare secca.

Attenzione però: questo modello può creare doppie dichiarazioni (reddito fondiario del proprietario + reddito diverso del comodatario).

Conclusione

Gli affitti brevi in sublocazione sono un’ottima opportunità per chi vuole iniziare un’attività nel settore immobiliare senza acquistare case.

Ma bisogna fare le cose per bene:

• Avere contratti regolari e autorizzazioni scritte
• Conoscere le regole fiscali
• Rispettare tutti gli adempimenti (CIN, Alloggiati Web, ecc.)

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