Se hai iniziato a guadagnare con gli affitti brevi e pensi che basti restare “sotto traccia” per evitare troppi adempimenti, ti conviene aggiornarti: dal 1° gennaio 2026 le regole cambiano.
Con la nuova soglia introdotta dalla Legge di Bilancio, anche chi gestisce pochi appartamenti potrebbe dover aprire la partita IVA per affitti brevi.
In questo articolo ti spiego:
- affitti brevi e partita IVA: quando scatta l’obbligo
- la soglia dei 2 appartamenti cambia tutto
- come aprire la partita IVA per affitti brevi
- contributi INPS e regime forfettario: quanto si paga davvero
- obblighi fiscali e gestionali per chi diventa imprenditore
- affitti brevi professionali: conviene davvero aprire partita IVA?
Affitti brevi e partita IVA: quando scatta l’obbligo
Fino al 2025, chi affittava fino a 4 appartamenti per brevi periodi poteva farlo come attività “non imprenditoriale”.
Bastava incassare i canoni, dichiararli nel 730 e rilasciare una ricevuta semplice.
Dal 1° gennaio 2026, la soglia cambia drasticamente: se gestisci più di 2 appartamenti in affitto breve, sei considerato automaticamente un imprenditore. E questo significa:
- Partita IVA obbligatoria
- Iscrizione in Camera di Commercio
- Comunicazione SCIA al Comune
- Adempimenti fiscali e previdenziali
È una presunzione assoluta: non conta quanto guadagni, né quanto durano le locazioni. Se superi la soglia, sei dentro.
La soglia dei 2 appartamenti cambia tutto
Vediamo meglio cosa viene conteggiato:
✅ Contano:
- Gli appartamenti che affitti per periodi inferiori a 30 giorni
- Anche solo per una settimana all’anno
- Anche se sono sublocati (cioè affittati da te ma non di tua proprietà)
❌ Non contano:
- Gli immobili concessi in comodato
- Quelli affittati con contratto ordinario 4+4
- Gli affitti gestiti da un’altra persona (con Partita IVA distinta)
Esempio pratico: se affitti 3 appartamenti per brevi periodi anche solo durante l’estate, sei sopra soglia. Devi aprire Partita IVA per affitti brevi.
Come aprire la partita IVA per affitti brevi
Aprire la Partita IVA è più semplice di quanto sembri, soprattutto se ti affidi a un professionista esperto.
Questi sono i passaggi principali:
- Scegli il codice ATECO
Il più usato è il 55.20.51 (“Affittacamere per brevi soggiorni, case vacanze, B&B, residence”).
È compatibile con il regime forfettario e ha un coefficiente di redditività del 40%. - Iscriviti in Camera di Commercio
- Costo iniziale: circa 35€ tra imposta di bollo e diritti di segreteria
- Diritto camerale annuale: tra 50 e 100 euro
- Invia la SCIA al Comune
Va inviata tramite il portale SUAP. Serve una relazione tecnica, la planimetria, il certificato di abitabilità e altri documenti. - Iscrizione INPS – Gestione Commercianti
Qui puoi accedere al regime agevolato: contributi calcolati solo sul reddito effettivo.
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Contributi INPS e regime forfettario: quanto si paga davvero
Una volta aperta la Partita IVA, la paura più comune è: “Quanto mi costa?”
Con il regime forfettario e il codice ATECO 55.20.51, la tassazione è semplificata:
- Reddito imponibile = Ricavi × 40%
- Contributi INPS = 24,48% (riducibile del 35%)
- Imposta sostitutiva = 15% (oppure 5% se sei una startup)
Esempio concreto:
- Ricavi annui: 15.000€
- Reddito imponibile: 15.000 × 40% = 6.000€
- Contributi INPS (scontati): circa 1.100€
- Imposta sostitutiva: 6.000 – 1.100 = 4.900 × 15% = 735€
Totale tasse e contributi: 1.835€ all’anno
Obblighi fiscali e gestionali per chi diventa imprenditore
Una volta aperta Partita IVA, cambiano anche gli obblighi burocratici:
- Fatturazione elettronica: obbligatoria anche per i forfettari, tramite SdI
- CIN (Codice Identificativo Nazionale): obbligatorio dal 2024
- Collegamento POS e registratore telematico: obbligatorio dal 2026
- Comunicazione ospiti (Alloggiati Web)
- Raccolta e versamento tassa di soggiorno
Non spaventarti: molti di questi adempimenti sono automatizzabili con software dedicati (PMS, Channel Manager, ecc.).
Affitti brevi professionali: conviene davvero aprire partita IVA?
Se hai più di 2 appartamenti e vuoi continuare a guadagnare con gli affitti brevi, non hai scelta: la Partita IVA è obbligatoria.
Ma anche se sei sotto soglia, può essere una scelta strategica, soprattutto se:
- Vuoi scalare e gestire più immobili
- Vuoi offrire servizi aggiuntivi (colazione, pulizie giornaliere, check-in assistito)
- Vuoi dedurre i costi reali (manutenzioni, arredi, software)
- Vuoi costruire un brand professionale
In sintesi: più cresci, più conviene avere una struttura imprenditoriale. L’importante è farlo bene, con il supporto di un consulente fiscale esperto.
Conclusione
La gestione degli affitti brevi sta cambiando. Dal 2026 basta superare i 2 appartamenti per essere considerati imprenditori a tutti gli effetti.
Se ti trovi in questa situazione, o stai pensando di espanderti, è il momento giusto per valutare seriamente l’apertura della partita IVA per affitti brevi.
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