Negli ultimi anni, affittare casa su Airbnb non è più un hobby.
È diventata un’attività vera e propria, con ospiti sempre più esigenti, norme fiscali rigide e un livello di concorrenza elevatissimo.
Se prima bastava caricare qualche foto e aspettare le prenotazioni, oggi bisogna pensare a tutto: marketing, pulizie, manutenzione, dichiarazioni fiscali.
E il tempo libero? Sparito.
Ecco perché in tanti si chiedono: ha ancora senso fare tutto da soli o conviene affidarsi a un property manager?
In questa guida ti spiego:
- gestione fai-da-te: libertà totale ma è un secondo lavoro
- il Property Manager: il direttore d’orchestra del tuo immobile
- Property Manager: quanto costa e cosa ti evita
- il Property Manager come sostituto d’imposta
- come decidere se delegare
Gestione fai-da-te: libertà totale ma è un secondo lavoro
Marketing, portali e prenotazioni
L’host che gestisce da solo il proprio appartamento deve occuparsi di ogni aspetto: creare annunci efficaci, caricare belle foto, rispondere in fretta ai messaggi, impostare prezzi dinamici.
E se si è su più portali (Airbnb, Booking, Vrbo), serve anche un channel manager per evitare l’overbooking.
Check-in, pulizie e manutenzione
Ogni ospite va accolto, o almeno guidato con un sistema di accesso automatico.
Dopo il check-out, l’appartamento va controllato, pulito a fondo e riattrezzato. Biancheria fresca, prodotti base, piccoli interventi di manutenzione.
Serve tempo, organizzazione e una rete di contatti affidabili.
Aspetti fiscali e adempimenti
Gestire in autonomia significa anche gestire la burocrazia:
- comunicazioni alla Questura tramite portale Alloggiati Web
- imposta di soggiorno (se prevista)
- scelta del regime fiscale: cedolare secca al 21% (o 26% dal secondo immobile)
- ricezione della Certificazione Unica con ritenuta del 21% operata dai portali
- soglia dei 2 immobili: superata quella, serve la partita IVA
Chi sbaglia rischia multe salate.
Non basta dichiarare il reddito, bisogna anche controllare che tutto sia stato correttamente trattenuto e versato dai portali o dagli intermediari.
Il Property Manager: il direttore d’orchestra del tuo immobile
Chi è e cosa fa
È un professionista, spesso con partita IVA, che gestisce uno o più immobili per conto dei proprietari.
Si occupa di tutto: dal marketing alla burocrazia.
In genere lavora con un mandato che stabilisce compiti, limiti e compensi.
I più strutturati usano software per gestire prenotazioni, prezzi e pulizie.
Tutte le attività che prende in carico
- Analisi del territorio e posizionamento dell’annuncio
- Foto professionali, home staging, copy degli annunci
- Pricing dinamico per aumentare l’occupazione e le tariffe medie
- Gestione h24 degli ospiti (check-in, messaggi, emergenze)
- Coordinamento di pulizie, lavanderia, manutenzione
- Adempimenti fiscali: imposta di soggiorno, registrazione ospiti, comunicazioni obbligatorie
- Rilascio di report dettagliati sui risultati economici
Un buon PM lavora con KPI (occupazione, ADR, recensioni) e tratta l’immobile come un business.
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Property Manager: quanto costa e cosa ti evita
Commissioni e confronto con il fai-da-te
Il costo medio si aggira tra il 15% e il 30% del canone lordo.
In città come Roma o Milano, un servizio “chiavi in mano” costa tra il 20% e il 28%, ma offre molto di più del semplice annuncio.
💡 Esempio:
Canone annuo lordo: 20.000 €
Commissione PM 25%: 5.000 €
Ma in cambio hai:
- più prenotazioni grazie al pricing ottimizzato
- meno stress operativo
- meno rischio di errori fiscali
Spesso, il ricavo netto non diminuisce, anzi aumenta.
Il Property Manager come sostituto d’imposta
Una delle novità più importanti riguarda la ritenuta del 21%.
Se il PM incassa per tuo conto, ha l’obbligo di:
- trattenere il 21% sui canoni
- versarlo all’Agenzia delle Entrate
- rilasciare la Certificazione Unica
Questo ti solleva da molti rischi. Non devi versare tu la ritenuta, ma solo dichiarare correttamente il reddito.
🔎 Scenario A – Gestione autonoma: niente sostituto d’imposta → tutto sulle tue spalle.
🔎 Scenario B – Gestione con PM: lui si occupa della ritenuta → tu pensi solo alla dichiarazione.
Come decidere se delegare
Fai queste 5 domande:
- Quanto tempo posso dedicare ogni settimana?
- Quanti immobili ho (e con quale orizzonte: extra o impresa)?
- Vivo vicino all’appartamento?
- Quanto sono a mio agio con burocrazia, portali e normativa?
- Quanto mi spaventa sbagliare qualcosa col Fisco?
Conclusione
La gestione fai-da-te può funzionare se hai tempo, voglia e un solo immobile. Ma richiede impegno costante e competenze precise.
Affidarsi a un property manager non è una spesa, è una scelta strategica.
Ti permette di trasformare l’affitto breve in un’attività redditizia, sostenibile e, soprattutto, serena.
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