Gli affitti brevi sono diventati una soluzione molto diffusa tra proprietari e viaggiatori. Ma non tutti sanno cosa si intende davvero con “affitto breve”, quali sono i limiti previsti dalla legge e cosa cambia rispetto a una locazione turistica o a un’attività di B&B.
In questo articolo ti spiego:
- cosa si intende per affitti brevi
- cosa puoi fare e cosa è vietato
- affitti brevi e locazione turistica: non sono la stessa cosa
- affitti brevi o B&B? come non sbagliare inquadramento
- vantaggi fiscali e pratici degli affitti brevi
- cosa sapere prima di iniziare con gli affitti brevi
Affitti brevi: cosa si intende davvero
Gli affitti brevi sono regolati dall’art. 4 del Decreto Legge 50/2017.
Si tratta di contratti di locazione per uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni consecutivi, stipulati tra persone fisiche fuori dall’attività d’impresa.
La durata è il primo elemento chiave: se il contratto supera i 30 giorni (anche sommando più contratti con lo stesso inquilino), scatta l’obbligo di registrazione.
Gli immobili ammessi devono appartenere alle categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10 (uffici).
Può trattarsi di un affitto per vacanza, per studio, per lavoro o per altri motivi temporanei.
Affitti brevi: cosa puoi fare e cosa è vietato
Un aspetto fondamentale degli affitti brevi riguarda i servizi accessori.
Servizi ammessi:
- Fornitura di biancheria pulita
- Pulizia dell’immobile a inizio e fine soggiorno
Servizi vietati (che fanno scattare l’attività d’impresa):
- Colazione o somministrazione pasti
- Pulizia giornaliera
- Servizi come noleggio auto, guide turistiche o assistenza alla persona
Fornire questi servizi ti fa uscire dal regime degli affitti brevi e ti obbliga ad aprire partita IVA, presentare SCIA e rispettare le regole delle strutture ricettive.
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Affitti brevi e locazione turistica: non sono la stessa cosa
Molti confondono la locazione breve con la locazione turistica, ma ci sono differenze importanti.
| Aspetto | Affitto breve | Locazione turistica |
|---|---|---|
| Durata | Max 30 giorni | Anche oltre 30 giorni |
| Finalità | Qualsiasi (lavoro, studio, turismo) | Solo turistica |
| Servizi | Biancheria e pulizie iniziali | Nessun servizio |
| Cedolare secca | 21% (1° immobile) / 26% (altri) | 21% fissa |
| Obbligo registrazione | No, se ≤30 giorni | Sì, oltre 30 giorni |
Esempio pratico:
Se affitti casa per 20 giorni a un professionista in trasferta, è locazione breve.
Se affitti per 2 mesi a una famiglia in vacanza, è locazione turistica.
Affitti brevi o B&B? Come non sbagliare inquadramento
Se fornisci colazione e pulizie giornaliere, non stai più facendo un affitto breve, ma stai gestendo una struttura ricettiva tipo B&B o affittacamere.
In questi casi devi:
- Aprire partita IVA
- Presentare SCIA al Comune
- Rispettare i requisiti igienico-sanitari
- Applicare il regime fiscale d’impresa (no cedolare secca)
Attenzione: anche se usi Airbnb, non sei automaticamente in affitto breve. Dipende cosa offri agli ospiti.
Vantaggi fiscali e pratici degli affitti brevi
Se rispetti le regole, gli affitti brevi possono essere una formula molto vantaggiosa per chi possiede uno o più immobili.
Vantaggi fiscali
- Cedolare secca agevolata: 21% sul primo immobile, 26% sugli altri
- Nessun obbligo di registrazione se i contratti durano meno di 30 giorni
- Nessuna partita IVA (se rientri nei limiti)
Maggiore redditività
- Tariffe giornaliere o settimanali più alte rispetto al classico 4+4
- Possibilità di aumentare i prezzi in base alla stagionalità o eventi
Meno rischi
- Pagamento anticipato tramite piattaforme
- Nessuna morosità
- Rientro immediato nell’immobile senza lunghi tempi di sfratto
Massima flessibilità
- Decidi tu quando affittare
- Nessun vincolo pluriennale
- Puoi usare l’immobile per te quando vuoi
Cosa sapere prima di iniziare con gli affitti brevi
Gestire affitti brevi richiede attenzione a norme e limiti.
Ricorda:
- Puoi affittare fino a 2 appartamenti in modo non imprenditoriale
- Superato questo limite, si presume attività d’impresa
- Dal 1° settembre 2024 serve il CIN (Codice Identificativo Nazionale) da esporre sull’annuncio online
- Gli immobili devono avere agibilità e categoria catastale adeguata
In alcuni casi potrebbe essere utile affidarsi a un property manager che gestisca tutto, dagli annunci alla burocrazia.
Conclusione
Se hai un immobile libero, vuoi guadagnare senza troppi vincoli e sei disposto a occuparti di qualche incombenza gestionale, gli affitti brevi possono essere una scelta intelligente e flessibile.
Ma attenzione a non improvvisare: la normativa è chiara e i controlli aumentano, soprattutto con l’introduzione del CIN.
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