Cedolare secca sugli affitti abitativi: chi può applicarla e perché

AFFITTI

perché scegliere la cedolare secca

cedolare secca sugli affitti
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Coloro che concedono in affitto la casa di loro proprietà ad un soggetto che la utilizza come abitazione, possono scegliere tra due metodi di calcolo delle tasse da pagare sui canoni di affitto percepiti: il metodo ordinario oppure la tassazione con il metodo della cedolare secca sugli affitti.

Soggetti interessati dalla cedolare secca

Possono scegliere il regime di tassazione agevolato della cedolare secca le persone fisiche (sia proprietari che usufruttuari) che incassano canoni di affitto relativi ad abitazioni, ad esclusione degli immobili locati in veste di imprenditori o professionisti.

Sono, pertanto, esclusi dall’agevolazione della cedolare secca:

  • tutte le società, sia di capitali che di persone, incluse le società semplici
  • gli imprenditori ed i professionisti che affittano gli immobili che costituiscono il patrimonio aziendale (cioè gli immobili di proprietà della ditta individuale e non della persona fisica)
  • le persone fisiche che affittano immobili che non vengono utilizzati come abitazione dall’inquilino (ma vengono, ad esempio, utilizzati come ufficio)

Immobili oggetto dell’agevolazione

Solo le unità immobiliari abitative, concesse in locazione da parte di persone fisiche, possono optare per la tassazione agevolata della cedolare secca.

Inoltre è richiesto che tali unità immobiliari abitative siano affittate per finalità abitative.

E’ quindi necessario che siano rispettate entrambe queste condizioni:

  1. l’unità immobiliare deve essere accatastata in una delle categorie abitative del gruppo A (con esclusione della categoria A/10 che riguarda gli uffici)
  2. il contratto di affitto deve essere ad uso abitativo

Qualora con l’unità immobiliare vengano concesse in affitto anche una o più pertinenze (box, posto auto, ecc.) è consentito optare per la cedolare secca anche con riferimento alle pertinenze, anche nel caso in cui via siano due contratti di locazione: uno per l’unità abitativa ed un altro (stipulato in seguito) per le pertinenze.

Come si applica la cedolare secca

La cedolare secca è una imposta che sostituisce l’imposta sui redditi (IRPEF e relative addizionali) e che esonera anche dal pagamento:

  • dell’imposta di registro
  • dell’imposta di bollo
  • dei tributi speciali

Questa particolare imposta si applica sull’intero canone di affitto percepito, se il canone stesso è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. In caso contrario, la cedolare secca si applica sulla rendita catastale rivalutata.

L’opzione per la cedolare secca si esercita (come spiego più avanti) al momento della registrazione del contratto di affitto oppure all’inizio di ciascuna annualità successiva alla prima.

Pertanto sarà possibile trovarsi nella situazione in cui, in un anno solare vi siano:

  • un periodo in cui il canone di locazione percepito sia tassato nei modi ordinari, ed anche
  • un altro periodo in cui, a seguito dell’apposita opzione per la cedolare secca, il canone di locazione sia tassato con la modalità agevolata

La cedolare secca si calcola sull’ammontare dei canoni di locazione, come sopra indicato, applicando le seguenti percentuali:

  • 21% sui canoni relativi a tutti i contratti di affitto, con esclusione dei contratti a canone convenzionato
  • 10% sui canoni relativi ai contratti a canone convenzionato, ma solo fino all’anno 2017 compreso; dall’anno 2018 l’aliquota da applicare passerà al 15% (come era già all’origine)

Se si opta per la cedolare secca non solo si applicano le percentuali di tassazione del 21% o del 10%, ma si è anche esonerati dal pagamento dell’imposta di registro dovuta:

  • per la registrazione del contratto di affitto
  • per il rinnovo del contratto stesso
  • nel caso di risoluzione anticipata del contratto

Quali altri vantaggi in caso di cedolare secca

Il proprietario dell’immobile può trarre vantaggio dall’opzione per la cedolare secca non solo perché usufruisce di una tassazione con aliquote più ridotte rispetto alla tassazione ordinaria, ma anche in quanto è esonerato dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo (sia al momento della registrazione del contratto che nelle annualità successive).

L’esonero dal pagamento dell’imposta di bollo e di registro è un vantaggio anche per l’inquilino il quale, solitamente, rimborsa al proprietario la metà delle somme versate a tale titolo, mentre in caso di opzione per la cedolare secca non deve effettuare alcun rimborso.

Inoltre, per espressa disposizione di legge, in caso di opzione per la cedolare secca, il proprietario dell’immobile non può richiedere all’inquilino né l’adeguamento del canone di affitto in base all’indice ISTAT, né l’eventuale aggiornamento del canone previsto in contratto.

Come fare l’opzione per la cedolare secca

Il proprietario dell’immobile che intende effettuare l’opzione per la cedolare secca deve, per prima cosa e a pena di decadenza dall’opzione, comunicare al proprio inquilino, a mezzo di lettera raccomandata:

  • la volontà di applicare la cedolare secca
  • l’impegno a non richiedere l’aggiornamento del canone di locazione e a non applicare l’adeguamento del canone con l’indice ISTAT

Tale raccomandata va inviata prima di effettuare la scelta per la cedolare secca e quindi:

  • in caso di nuovo contratto, prima che venga effettuata la registrazione dello stesso
  • nelle annualità successive, prima della scadenza del termine di pagamento dell’imposta di registro

Dopo aver inviato la raccomandata all’inquilino (non è considerata valida la raccomandata consegnata a mano), il proprietario dell’immobile deve comunicare all’Agenzia delle Entrate l’opzione per la cedolare secca utilizzando il Modello RLI.

Tale modello è l’unico utilizzabile per:

  • registrare i contratti di locazione ed eseguire gli adempimenti successivi (proroghe, cessioni e risoluzioni)
  • esercitare o revocare l’opzione per la cedolare secca

L’opzione per la cedolare secca, così esercitata, è vincolante per l’intera durata del contratto. Resta salva la possibilità, da parte del proprietario, di revocare tale scelta al termine di ciascuna annualità successiva.

Come pagare la cedolare secca

La cedolare secca va versata, entro i termini di pagamento delle imposte sui redditi, sia a saldo che in acconto, utilizzando il modello F24.

L’acconto è dovuto nella misura del 95% di quanto versato per l’anno precedente.

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Svolgo dal 1984 la professione di Ragioniere Tributarista con studio in Torino. La mia specializzazione consiste nel fornire risposte e soluzioni alle problematiche fiscali e tributarie delle piccole imprese e dei liberi professionisti.