IVA in edilizia: operazioni agevolate e aliquote applicabili

Lavori edili

quando spetta l'IVA ridotta

aliquote iva agevolate in edilizia
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Nel settore edile vi sono alcune tipologie di cessioni o di prestazioni di servizi a cui si applicano le aliquote IVA agevolate del 4% o del 10%, come previsto dal D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, Tabella A, parte II e III.

Costruzioni con IVA agevolata al 4%

Si applica l’aliquota IVA del 4% alle prestazioni di servizi, relative alla nuova costruzione di:

  • fabbricati cosiddetti “Tupini” (1), svolte nei confronti di imprese di costruzione (per la successiva rivendita)
  • fabbricati “Tupini” (1), svolte nei confronti di cooperative edilizie e loro consorzi, anche a proprietà indivisa, se i soci possiedono i requisiti “prima casa”
  • fabbricati adibiti ad abitazione, svolte nei confronti dei soggetti che hanno i requisiti “prima casa”
  • fabbricati rurali, destinati ad uso abitativo del proprietario del terreno o di altri soggetti addetti alla coltivazione o all’allevamento del bestiame, purché rimanga l’utilizzo originario
(1) Fabbricati c.d. “Tupini”

L’articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408 (detta Legge Tupini) definisce tali i fabbricati con le seguenti caratteristiche:

  • case di abitazione (inclusi uffici e negozi) che non siano abitazioni “di lusso”
  • più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata ad abitazione
  • non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra può essere destinata a negozi

Costruzioni con IVA agevolata al 10%

Si applica, invece, l’aliquota IVA del 10% alle prestazioni di servizio, relative alle nuove costruzioni di:

  • fabbricati “Tupini”, svolte nei confronti di soggetti diversi da imprese di costruzione per la rivendita (ad esempio, per la locazione)
  • fabbricati assimilati a quelli “Tupini”
  • edifici destinati a finalità di istruzione, cura, assistenza e beneficenza
  • case di abitazione non di lusso che non possiedono i requisiti “prima casa”
  • opere di urbanizzazione primaria e secondaria

Beni finiti con IVA agevolata al 4%

I beni finiti sono quei beni che concorrono a formare la costruzione degli immobili senza perdere la loro individualità, tanto da poter essere utilizzati ripetutamente.

Si applica l’aliquota IVA del 4% alle cessioni di beni cosiddetti finiti, con esclusione delle materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione di:

  • fabbricati “Tupini”
  • costruzioni rurali

Sono assimilati alla costruzione degli immobili i seguenti interventi:

  • ampliamento e completamento di edifici
  • ricostruzione totale, oppure costruzione di nuovi edifici che incorporino i muri perimetrali o altre strutture portanti di fabbricati preesistenti

Sono considerati non assimilati alla costruzione i seguenti interventi:

  • i riattamenti, i rifacimenti, i riammodernamenti e le ristrutturazioni
  • le manutenzioni ordinarie e straordinarie e i lavori di miglioria

Esempi di beni finiti:

  • ascensori e montacarichi
  • prodotti per impianti idrici (tubi, contatori) e sanitari per bagno
  • prodotti per impianti a gas e di riscaldamento (caldaie, elementi di termosifone, tubazioni)
  • impianti di riscaldamento ad energia solare
  • caminetti
  • prodotti per impianti elettrici (contatore, interruttori, filo elettrico)
  • infissi interni ed esterni

Beni finiti con IVA agevolata al 10%

Si applica l’aliquota IVA del 10% agli stessi beni come sopra definiti, che vengono destinati ad interventi di:

  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia
  • ristrutturazione urbanistica

Le cessioni di beni finiti, in caso di manutenzione ordinaria o straordinaria, non usufruiscono di aliquote IVA agevolate e pertanto sono soggette all’aliquota IVA del 22%.

Manutenzioni con IVA agevolata al 10%

Tutte le le prestazioni di servizi relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzate su immobili a prevalente destinazione abitativa, sono soggette all’aliquota IVA del 10%.

Manutenzione ordinaria

Per manutenzione ordinaria si intende l’intervento caratterizzato dal mantenimento degli elementi di finitura e degli impianti tecnologici, con opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente e riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Rientrano, a titolo di esempio, tra gli interventi di manutenzione ordinaria:

  • il rifacimento o riparazione degli impianti elettrici, idrici, termici, fognanti, del gas o antincendio
  • la sostituzione dei pavimenti, dei rivestimenti e dei sanitari
  • l’impermeabilizzazione delle coperture e la tinteggiatura esterna senza mutamenti di colore
  • la pittura di pareti, il rifacimento o la riparazione di intonaci
  • le prestazioni di manutenzione obbligatoria previste per gli impianti elevatori e per quelli di riscaldamento, consistenti in verifiche periodiche e nel ripristino della funzionalità in caso di guasti

Manutenzione straordinaria

Rientrano nella manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, e le opere e le modifiche per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

Sono interventi di manutenzione straordinaria, ad esempio:

  • il rifacimento o la riparazione del tetto o della copertura
  • la sostituzione del tavolato e delle travi in legno del tetto
  • la sostituzione dei singoli macchinari
  • il rifacimento degli infissi, sia interni che esterni
  • la sostituzione o la riparazione dell’ascensore e dei macchinari relativi
  • l’installazione di apparecchiature speciali che abbiano le caratteristiche di migliorare la sicurezza, il funzionamento e l’utilizzo dell’impianto stesso

Fornitura di beni con posa in opera

Nel caso di cessioni di beni con posa in opera degli stessi, eseguita dallo stesso soggetto che fornisce i beni, si applica l’aliquota IVA ridotta del 10%, anche se il valore dei beni ceduti è prevalente rispetto al valore della prestazione di manutenzione.

Lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione

Anche nel caso di prestazioni di servizi (a seguito di contratti di appalto o d’opera) consistenti in interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione, si applica l’aliquota IVA agevolata del 10%

Manutenzione con impiego di beni significativi

Quando, nell’effettuare prestazioni di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, si effettua la fornitura di beni significativi, si applica l’aliquota IVA ridotta del 10% solo sul valore di tali beni non eccedente il valore della manodopera e degli altri beni e materiali di valore non significativo.

Pertanto la parte di valore del bene significativo che supera il valore della manutenzione sarà assoggettato all’aliquota IVA stabilita per il bene stesso.

I beni di importi significativo, determinati per legge,  sono i seguenti:

  • ascensori e montacarichi
  • infissi interni ed esterni
  • caldaie
  • videocitofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza

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Svolgo dal 1984 la professione di Ragioniere Tributarista con studio in Torino. La mia specializzazione consiste nel fornire risposte e soluzioni alle problematiche fiscali e tributarie delle piccole imprese e dei liberi professionisti.