Ristrutturazione edilizia: cosa (e come) si detrae dalle tasse

LAVORI EDILI

piccola guida al risparmio fiscale

Ristrutturazione edilizia, cosa si detrae
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Le spese per interventi di ristrutturazione edilizia sono uno dei più importanti oneri che si detraggono nella dichiarazione dei redditi delle persone fisiche.

La norma di legge è variata nel corso degli anni ed è quindi importante conoscere bene gli aspetti fondamentali di questa detrazione, verificando la documentazione da conservare e in quale modo è possibile fruire di questa detrazione.

Il tipo di onere

Deve trattarsi di spese sostenute per la realizzazione sulle parti comuni di edifici residenziali e sulle unità immobiliari residenziali di qualunque categoria, anche rurale, di interventi di recupero del patrimonio edilizio. Sono esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale o direzionale.

Quali tipologie di lavori

Ecco le principali tipologie di lavori che danno diritto alla detrazione della relativa spesa, con una breve descrizione degli stessi, così come proposta dal legislatore.

Interventi manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali

Opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, ovvero opere necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Interventi di manutenzione straordinaria sia su singole unità immobiliari che su parti comuni di edifici residenziali

Opere e modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso.

Interventi di restauro e risanamento conservativo

Opere rivolte ad assicurare le funzionalità mediante un insieme sistematico di interventi che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentono destinazioni d’uso con esse compatibili. Si tratta del consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Interventi di ristrutturazione edilizia

Opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di interventi che possono portare a un organismo edilizio, in tutto o in parte diverso dal precedente. Ad esempio il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.

Messa a norma degli edifici sia per gli impianti elettrici che per gli impianti a metano

Trattasi degli impianti tecnologici effettuati e debitamente dotati di certificato di conformità, rilasciato da soggetti abilitati, anche se di entità minima, indipendentemente dalla categoria edilizia di intervento edilizio.

Realizzazione di autorimesse o posti auto

Deve trattarsi della realizzazione di parcheggi, con una delle seguenti casistiche:

  1. a privati proprietari di immobili, nel sottosuolo degli stessi e nei locali al piano terreno, oppure nel sottosuolo di aree private esterne agli edifici, purché ciò non sia in contrasto con i piani urbani del traffico e nel rispetto dell’uso della superficie soprastante e con la tutela dei corpi idrici
  2. su aree pubbliche, per le quali le amministrazioni comunali individuano privati o società cooperative concessionari del diritto di superficie, i quali realizzano parcheggi in superficie o interrati, da destinare a pertinenza di immobili privati.
Eliminazione delle barriere architettoniche

Trattasi di diversi tipi di lavori, quali la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori), gli interventi di natura edilizia più rilevante, come il rifacimento di scale ed ascensori, l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o piattaforme elevatrici.

Realizzazione di strumenti tecnologicamente avanzati atti a favorire la mobilità dei portatori di handicap grave

Si tratta della realizzazione di strumenti che mediante la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata siano in grado di favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.

Prevenzione degli atti illeciti da parte di terzi

Per prevenire atti quali il furto o l’aggressione sono agevolabili, tra gli altri, il rafforzamento delle cancellate o delle recinzioni murarie, l’acquisto di porte blindate o rafforzate, l’apposizione di saracinesche o di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati.

Prevenzione degli infortuni domestici

Interventi effettuati negli immobili ad uso abitativo e nelle parti comuni degli edifici volti alla prevenzione degli infortuni domestici.

Cablatura degli edifici

Si tratta di realizzazione, nelle nuove costruzioni o in edifici soggetti a integrale ristrutturazione, di antenne collettive o reti via cavo per distribuire la ricezione delle singole unità abitative. La tipologia di intervento ammissibile è limitata al caso di lavori, in edifici esistenti, che inteconnettano tutte le unità immobiliari residenziali. Possono anche essere agevolati gli interventi di cablatura degli edifici per l’accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi e di assistenza, quali, ad esempio, la contabilizzazione dell’energia da centrali di teleriscaldamento o di co-generazione, la teleassistenza sanitaria e di emergenza.

Contenimento dell’inquinamento acustico

Trattasi di opere che possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (quali ad esempio la sostituzione di vetri degli infissi).

Conseguimento di risparmio energetico

Trattasi delle opere previste dall’articolo 1 del Decreto Ministeriale 15 febbraio 1992. Queste opere possono essere realizzate in assenza di opere edilizie.

Adozione di misure antisismiche

Gli interventi di messa in sicurezza statica e quelli relativi all’adozione di misure antisismiche sono riferiti ad opere di consolidamento statico riconducibili alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione edilizia.

Opere di bonifica dall’amianto

Sono riservate alle unità immobiliari ad uso residenziale.

Altre spese detraibili

Sono detraibili anche le seguenti spese:

  • progettazione dei lavori
  • acquisto di materiali
  • esecuzione dei lavori
  • altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento
  • relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti
  • perizie e sopralluoghi
  • imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni, le denunce di inizio lavori
  • oneri di urbanizzazione
  • altri costi inerenti direttamente gli interventi

Quali sono le condizioni richieste

E’ innanzitutto richiesto che gli edifici su cui vengono realizzati gli interventi siano censiti dall’ufficio del Catasto oppure che sia stato richiesto l’accatastamento e che siano situati in Italia.

Soggetti interessati

La detrazione è concessa a tutti i soggetti passivi IRPEF, residenti e non residenti in Italia, che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo (proprietà, altro diritto reale, concessione demaniale, locazione o comodato), l’immobile sul quale sono stati eseguiti gli interventi di recupero edilizio.

Vendita immobile

In caso di vendita dell’immobile, avvenuta entro il 16 settembre 2011, le detrazioni non utilizzate dal venditore passavano all’acquirente persona fisica.

Dal 17 settembre 2011, invece, in caso di vendita dell’immobile, le detrazioni non utilizzate possono continuare ad essere utilizzate dal venditore oppure passate all’acquirente. Tale scelta andrà indicata nel’atto di compravendita.

Eredi dell’immobile

In caso di successione la detrazione si trasferisce, per intero, solo all’erede che utilizza direttamente il bene. In caso di utilizzo da parte di più eredi la detrazione potrà essere ripartita tra gli stessi in parti uguali.

Quanto è possibile detrarre

La detrazione spettava inizialmente nella misura del 36 per cento, calcolato su un importo massimo di spesa di 48.000 euro per ciascun nominativo. Dal 1° ottobre 2006 il limite di 48.000 euro è riferito solamente all’unità immobiliare e non più ai soggetti agevolati.

Dal 26 giugno 2012 la detrazione è passata al 50 per cento delle spese, con un limite massimo di 96.000 euro.

Si detraggono tutte le spese rimaste effettivamente a carico e che sono state sostenute nell’anno di riferimento.

L’importo della detrazione va obbligatoriamente rateizzato in 10 anni.

Quali sono gli adempimenti

A partire dal 14 maggio 2011 non è più richiesta la comunicazione di inizio lavori.

Occorre indicare in dichiarazione dei redditi i dati catastali dell’immobile oggetto dei lavori e conservare tutta la documentazione.

Il pagamento delle spese deve essere eseguito obbligatoriamente mediante bonifico bancario o postale. Il bonifico deve contenere la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto che riceve le somme. Il bonifico non è richiesto per il pagamento degli oneri di urbanizzazione, imposte e diritti per le varie autorizzazioni.

Nel caso in cui l’ordinante del bonifico sia un soggetto diverso dal soggetto indicato nel bonifico come beneficiario della detrazione, la detrazione spetta al soggetto indicato nel bonifico.

La detrazione compete anche al familiare convivente del proprietario o detentore dell’immobile sul quale vengono eseguiti i lavori, purché ne sostenga le spese; il familiare convivente deve pertanto effettuare i bonifici di pagamento ed avere le fatture intestate a suo nome.

Documentazione richiesta

E’ necessario disporre della seguente documentazione:

  • le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia con riguardo al tipo di lavori da eseguire: concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori
  • ricevute di pagamento dell’IMU, se dovuta
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori, per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali, e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  • comunicazione preventiva con la data di inizio lavori all’Azienda sanitaria locale, qualora sia richiesta in base alle norme in materia di sicurezza dei cantieri
  • fatture e ricevute fiscali comprovanti le spese sostenute
  • ricevute dei bonifici di pagamento

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Svolgo dal 1984 la professione di Ragioniere Tributarista con studio in Torino. La mia specializzazione consiste nel fornire risposte e soluzioni alle problematiche fiscali e tributarie delle piccole imprese e dei liberi professionisti.