Affitti brevi: cosa cambia dal 2026 e quanto resta davvero in tasca

Dal 1° gennaio 2026 gli affitti brevi cambiano faccia.

Non basta più avere qualche appartamento da affittare per restare “privati”.

Secondo la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), chi affitta in forma breve più di due immobili diventa automaticamente imprenditore.

Questo vuol dire: partita IVA, contributi, IVA su alcune prestazioni, adempimenti burocratici. Stop alla cedolare secca.

Per chi ha uno o due immobili, invece, resta possibile scegliere la cedolare secca, ma con aliquote diverse: 21% su un immobile a scelta, 26% sull’altro.

Insomma, dal terzo immobile in su cambia tutto. E capire quanto ti resta in tasca richiede un minimo di strategia.

In questo articolo ti spiego:

• cedolare secca 21% e 26%: quale conviene
• dal terzo immobile scatta la partita IVA
• IRPEF ordinaria: quando può convenire più della cedolare
• Imposta di soggiorno: il costo nascosto per l’host
• quanto ti resta davvero in tasca? 3 profili completi

Cedolare secca 21% e 26%: quale conviene

La cedolare secca rimane l’opzione più comoda per chi ha uno o due immobili.

Ma dal 2026 si applica in due versioni:

• 21% sul primo immobile (a scelta del contribuente);
• 26% sul secondo immobile.

Facciamo un esempio semplice:

• Se affitti un appartamento per 10.000 euro all’anno, paghi:
  • 2.100 euro con l’aliquota al 21%
  • 2.600 euro con l’aliquota al 26%

➡️ 500 euro di differenza ogni 10.000 euro di affitti.

Scegliere bene quale immobile tassare al 21% è fondamentale.

In genere, conviene applicarlo all’immobile con i canoni più alti. Una decisione che puoi indicare direttamente in dichiarazione.

Dal terzo immobile scatta la partita IVA

Dal 2026, se affitti tre o più immobili in modalità breve, sei considerato imprenditore a tutti gli effetti.

Cosa comporta questo cambio?

• Obbligo di partita IVA
• Iscrizione INPS (gestione commercianti)
• Fatturazione elettronica, SCIA, iscrizione al Registro Imprese
• Tassazione a regime forfettario o ordinario
• Eventuale IVA (di solito al 10%)

Molti scelgono il regime forfettario, se sotto gli 85.000 euro di ricavi, perché prevede un’imposta del 5% (per i primi 5 anni) su un imponibile ridotto al 40%.

Ma attenzione: entrano in gioco i contributi, che possono incidere anche più delle imposte.

IRPEF ordinaria: quando può convenire più della cedolare

La cedolare secca è comoda, ma non sempre conviene.

Alcuni profili possono ottenere un risparmio con il regime ordinario IRPEF, ad esempio:

• Redditi complessivi bassi
• Spese detraibili importanti (es. mutuo, ristrutturazioni)
• Detrazioni familiari non pienamente utilizzate

Con l’IRPEF puoi dedurre o detrarre molte voci di spesa, che invece non trovano spazio nella cedolare.

Esempio pratico:
Hai sostenuto 40.000 euro di ristrutturazioni?
Puoi detrarre il 50% con il bonus ristrutturazione e abbattere l’IRPEF per 10 anni.

Imposta di soggiorno: il costo nascosto per l’host

“L’imposta la paga l’ospite”, si dice. Ma in realtà, il gestore è responsabile per la riscossione, il versamento e la dichiarazione annuale.

Ecco i principali obblighi:

• Versare la tassa al Comune
• Registrare l’importo e conservarne traccia

Se non versi correttamente, le sanzioni possono essere salate.

In più, in mercati turistici molto competitivi, includere la tassa nel prezzo può erodere il margine netto.

Quanto ti resta davvero in tasca? 3 profili concreti

Ecco tre casi-tipo per capire meglio quanto può cambiare il “netto in tasca” a seconda del profilo.

1. Host con un solo immobile

• Canoni annui: 12.000 euro
• Cedolare secca 21%: imposta 2.520 euro
• Nessun altro adempimento: margine quasi integro.

2. Due appartamenti

• A: incassa 15.000 euro
• B: incassa 8.000 euro
• Cedolare: 21% su A, 26% su B → risparmio netto 350 euro rispetto all’inverso
• Attenzione a non superare la soglia dei 2 immobili!

3. Tre immobili, scatta l’impresa

• Ricavi totali: 48.000 euro
• Forfettario (40%): imponibile 19.200 euro
• Imposta 5%: 960 euro
• Contributi INPS stimati: circa 3.500 euro
  ➡️ Margine netto effettivo più basso rispetto alla cedolare.

Conclusione

Nel 2026 cambiano le regole, ma soprattutto cambiano i conti in tasca.

Prima di decidere se affittare un terzo immobile, scegliere tra cedolare o IRPEF, o aprire partita IVA, fai due calcoli e valuta tutti i costi, visibili e invisibili.

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