Coronavirus e affitti commerciali: come fare?

 

L’emergenza sanitaria in atto sta generando una situazione finanziaria ed economica drammatica per molte aziende.

Molte attività sono chiuse e, al momento, non è dato sapere quando potranno riaprire i loro negozi, laboratori, uffici o stabilimenti.

Le spese legate all’attività continuano ad esserci ed una delle voci più importanti è certamente quella relativa ai canoni di affitto dei locali utilizzati.

Come fare con i canoni di affitto

Come comportarsi, in assenza di entrate, per far fronte puntualmente al pagamento dell’affitto?

Il problema va affrontato con urgenza e conoscendo le possibili soluzioni.

Non basta non pagare il canone di affitto in attesa di tempi migliori.

Non basta neanche ritardarne il pagamento.

E’ necessario infatti evitare che, se l’inquilino non effettua oppure ritarda il pagamento dei canoni, il proprietario decida di procedere allo sfratto, applicando le norme previste dal contratto di affitto.

Va sottolineato anche che l’inquilino non può decidere unilateralmente di ridurre il canone di affitto e neppure d’interromperne il pagamento.

Quali sono quindi le soluzioni se l’inquilino continua ad avere la disponibilità del proprio locale ma non può utilizzarlo a causa dei divieti previsti dai decreti anti-Coronavirus?

Un primo aiuto economico è giunto con il decreto Cura Italia che ha previsto un credito d’imposta per alcuni locali adibiti ad attività commerciali.

Si tratta in ogni caso di un sostegno di poco conto, sia perché consiste in un credito d’imposta del 60% relativo al solo mese di Marzo, sia perché per poterlo utilizzare è indispensabile avere regolarmente pagato il canone.

Le soluzioni praticabili sono sostanzialmente due e cioè:

  • sospendere il pagamento del canone di affitto
  • rinegoziare il canone di affitto

Queste soluzioni possono anche coesistere, nel senso che nell’immediato posso sospendere il pagamento del canone e contemporaneamente rinegoziare il contratto di locazione con il proprietario.

Sospensione del pagamento del canone di affitto

Se l’attività è rimasta effettivamente chiusa e visto che la chiusura è dovuta a fattori esterni non dipendenti dalla volontà dell’inquilino è possibile sospendere temporaneamente il pagamento dei canoni.

Il codice civile, all’articolo 1256, prevede che: “… se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento …

Con questa norma di legge, l’inquilino che si trova nella condizione di non poter svolgere la propria attività nel locale in affitto, è quindi tutelato.

L’inquilino è comunque tenuto ad inviare una comunicazione al proprietario nella quale indicherà che:

  • la chiusura della propria attività a seguito degli obblighi imposti dal decreto del 9 marzo scorso gli ha causato l’impossibilità dell’uso del locale, non imputabile a sua colpa
  • durante il periodo di chiusura obbligatoria, non avendo potuto svolgere la propria attività, è venuta meno anche la funzione economica del contratto di locazione

Va sottolineato che questa soluzione non elimina l’obbligo di pagamento dei canoni, nel momento in cui l’emergenza sanitaria sarà terminata, e l’inquilino dovrà pagare anche i canoni arretrati.

Rinegoziazione del canone di affitto

E’ anche possibile modificare il canone di affitto per alcuni mesi oppure per tutta la durata del contratto di locazione, tenendo conto delle nuove circostanze economiche.

Ovviamente occorre che vi sia l’accordo tra proprietario e inquilino.

E’ necessario che questa modifica del contratto di locazione sia stipulata per iscritto e che venga registrata presso l’Agenzia delle Entrate.

Attualmente gli uffici dell’Agenzia delle Entrate sono chiusi ed è quindi possibile inviare telematicamente la richiesta di registrazione tramite PEC.

La registrazione non è soggetta al pagamento dell’imposta di registro.

Questo tipo di soluzione consente, il più delle volte, di salvaguardare gli interessi di entrambe le parti e di evitare il nascere di contenziosi.

La rinegoziazione, infatti, evita al proprietario di pagare imposte su canoni non percepiti e consente all’inquilino di ottenere una riduzione del canone allineando gli importi alla nuova situazione economica e finanziaria che verrà a crearsi.

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Svolgo dal 1984 la professione di Ragioniere Tributarista con studio in Torino. La mia specializzazione consiste nel fornire risposte e soluzioni alle problematiche fiscali e tributarie delle piccole imprese e dei liberi professionisti.