Prima casa, guida alle agevolazioni per l’acquisto

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto una importante novità ai fini delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”.

E’ stato infatti stabilito che chi acquista la prima casa può usufruire delle agevolazioni per imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. Leggi e IVATributo che si applica sulle cessioni di beni e sulle prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese, arti e professioni, nonché sulle importazioni da chiunque effettuate. Leggi ridotta, anche se è ancora in possesso di un immobile che ha già goduto delle stesse agevolazioni, purché proceda a vendere quest’ultimo entro un anno dalla data dell’atto.

Dopo aver trattato delle novità riguardanti gli immobili, relativamente a IMU, TASI e all’imposta sugli immobili esteri ed anche con riguardo alle numerose agevolazioni, faccio ora il punto della situazione sulle riduzioni di imposta in caso di acquisto della “prima casa”.

Cosa si intende per “prima casa”

Per poter utilizzare le agevolazioni fiscali previste dalla legge per l’acquisto della “prima casa”, occorre che:

• l’immobile sia di tipo abitativo
• l’immobile si trovi:
  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente abbia la propria residenza, oppure la trasferisca entro 18 mesi dell’acquisto, oppure
  • nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolga la propria attività (lavorativa, di studio o altro), se diverso dal Comune in cui risiede, oppure
  • nel territorio del Comune in cui il datore di lavoro dell’acquirente ha la propria sede, se l’acquirente stesso si è trasferito per motivi di lavoro all’estero, oppure
  • in qualsiasi Comune se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero

Non sono agevolabili gli immobili abitativi “di lusso”, cioè quelli identificati in Catasto con le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Chi può utilizzare le agevolazioni “prima casa”

Le agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” spettano esclusivamente alle persone fisiche, sia di nazionalità italiana che di nazionalità straniera.

Tali agevolazioni spettano anche al cittadino italiano emigrato all’estero, per il quale non sarà richiesta la condizione del trasferimento della residenza nell’immobile acquistato, ma solamente che l’immobile agevolato si trovi sul territorio italiano.

Quali sono le agevolazioni

Le agevolazioni concesse per l’acquisto della “prima casa” consistono nella riduzione delle imposte da applicare al momento della stipula dell’atto di acquisto.

Pertanto:

• se il venditore è un soggetto privato, si paga:
  • l’imposta di registroImposta indiretta che colpisce i trasferimenti di ricchezza e il cui presupposto è costituito dalla registrazione dell'atto o del negozio. Leggi del 2 per cento (sul valore dell’immobile dichiarato sull’atto notarile), anziché del 9 per cento
  • le imposte ipotecaria e catastaleTributi applicati in occasione delle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione, eseguite nei pubblici registri immobiliari. Leggi fisse di 50 euro ciascuna
• se il venditore è una impresa di costruzione o di ristrutturazione, si paga:
  • l’IVATributo che si applica sulle cessioni di beni e sulle prestazioni di servizi effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese, arti e professioni, nonché sulle importazioni da chiunque effettuate. Leggi ridotta al 4 per cento, anziché al 10 per cento
  • le imposte ipotecaria e catastaleTributi applicati in occasione delle formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione e annotazione, eseguite nei pubblici registri immobiliari. Leggi fisse di 200 euro ciascuna

Quando si applicano

Queste agevolazioni si applicano al momento della stipula dell’atto notarile con cui si acquista la “prima casa”.

Pertanto i benefici fiscali sopra indicati si applicano in caso di:

• trasferimento della proprietà dell’immobile a titolo oneroso, cioè dietro pagamento del corrispettivo pattuito
• trasferimento a titolo oneroso della nuda proprietà, dell’usufrutto, del diritto d’uso e di abitazione
• anche quando l’acquisto sia limitato a quote di proprietà o di diritti reali

Anche quando il trasferimento della proprietà della “prima casa” avvenga a titolo gratuito, quindi senza pagamento di alcuna somma di denaro, si applica l’agevolazione delle imposte ipotecarie e catastali ridotte, mentre sono sempre dovute le imposte di successione e donazione.

Come usufruirne

Per poter applicare le agevolazioni l’acquirente deve dichiarare nell’atto notarile di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei requisiti per la “prima casa”.

E’ richiesto che l’acquirente dichiari:

• la propria volontà di trasferire la propria residenza anagrafica nel Comune in cui si trova la “prima casa” entro 18 mesi
• che non è titolare, né esclusivo, né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su immobili abitativi situati nello stesso Comune in cui si trova la “prima casa” che sta acquistando
• che non è titolare, né in quote, né in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, nuda proprietà, uso, usufrutto o abitazione, su immobili abitativi siti in qualsiasi Comune, acquistati con le agevolazioni “prima casa”, oppure, in caso positivo, che saranno venduti entro un anno (questa è la novità prevista dalla Legge di Stabilità 2016)

Anche le pertinenze sono agevolate

Le agevolazioni “prima casa” spettano anche in caso di acquisto delle pertinenze della casa agevolata, anche se l’acquisto avviene con atto separato rispetto a quello della “prima casa”.

Per poter usufruire delle agevolazioni le pertinenze devono essere identificate in Catasto con le categorie catastali C/2, C/6 o C/7 e l’agevolazione spetta per una sola unità, per ciascuna delle categorie catastali indicate.

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